La médiation, une opportunité en matière de copropriété

Découvrez La Tribune d’Hélène Abelson Gebhardt

Passionnée par les relations humaines, je me suis formée à la médiation et j’ai créé en 2008 mon cabinet à la fois à Paris et à Strasbourg / Kehl. Je pratique en français et en allemand. Je me suis spécialisée notamment dans la médiation en matière de copropriété.

La médiation, processus à la fois souple et structuré, est particulièrement adaptée aux différends en matière de copropriété car il s’agit souvent de favoriser une meilleure communication entre les parties prenantes. En effet, le médiateur dûment formé a, par sa posture de tiers extérieur sans pouvoir de décision, une place à part.

Son rôle est d’abord de permettre à chacun d’une part, d’exposer son point de vue en étant écouté sans être interrompu et d’autre part, d’écouter la vision de l’autre sans l’arrêter. L’idée est d’éviter l’escalade ainsi que des procès interminables, récurrents, coûteux et au final peu satisfaisants pour tous.

Ayant été juge spécialisé en matière de copropriété, je me souviens d’une copropriétaire qui systématiquement attaquait tous les ans des résolutions de chaque assemblée générale. Sans arriver à cette extrémité, les assemblées générales de copropriété sont parfois le lieu où s’exacerbent des conflits de personnes.

Si les tribunaux sont là pour dire le droit, force est de constater que souvent, ce n’est pas le juridique qui est en jeu dans les litiges de copropriété mais le manque de coopération et de respect de la perception de l’autre. Or, vivre en copropriété suppose une prise en compte minimale d’une forme d’altérité.

La copropriété, une manière de vivre ensemble

Le régime de la copropriété organisée en France par la loi du 10 juillet 1965 concerne principalement des immeubles collectifs divisés en lots privatifs (appartements, caves, locaux commerciaux…) et en parties communes (hall d’entrée, escalier, ascenseur, ossature de l’immeuble, canalisations, jardin…).

Le règlement de copropriété définit les parts des différents copropriétaires dans la répartition des charges et détermine les règles applicables au sein de la copropriété. Il fixe aussi des obligations à respecter, par exemple des prescriptions esthétiques telle que la couleur des portes palières.

L’ensemble des copropriétaires constitue le syndicat doté de la personnalité juridique qui se réunit au moins une fois par an en assemblée générale pour valider les comptes et voter les éventuels travaux d’entretien. Le syndic de copropriété, bénévole ou professionnel, qui assure notamment la gestion financière, n’est que le mandataire du syndicat.

Le législateur a prévu différents types de majorités selon la nature des décisions à prendre. Nécessairement des divergences de vues vont apparaître. Souvent, la difficulté provient d’un incident mineur (une personne n’a pas été saluée, s’est sentie exclue ou non considérée…) suivi d’une surinterprétation. Au lieu de discuter sereinement et d’accepter la loi de la démocratie, c’est le rapport de force qui prend le pas.

La vie en copropriété, même si l’ambiance générale est bonne, génère des conflits que ce soit en termes de voisinage (bruit, partage de l’espace…), de répartition des charges financières (consommation d’eau en l’absence de compteurs par exemple) ou de l’entretien de l’immeuble (choix des entreprises, budget).

Des problématiques extrêmement diversifiées en copropriété

L’intérêt du recours au processus de médiation est de permettre de trouver une issue correspondant aux besoins concrets de chacun avec des solutions qu’un juge ne pourrait pas mettre en place. Par exemple, le règlement de copropriété est une convention privée comportant à la fois des dispositions générales d’ordre public et des dispositions particulières. Il fait la loi des parties et ne peut être modifié par un tribunal.

Ces quelques exemples tirés de ma pratique montrent à quel point les situations peuvent être variées.

Autorisation a posteriori de travaux dans la copropriété

Un copropriétaire a aménagé un escalier pour relier son lot commercial au rez-de-chaussée directement à sa cave sans demander l’autorisation du syndicat alors que ces travaux affectent les parties communes ; à l’issue de la médiation, l’autorisation est donnée a posteriori et les clauses du règlement de copropriété sont revues de manière à limiter les activités pouvant être exercées dans le local (exclusion de toute activité susceptible de générer des nuisances tels bruit, danger, trépidations, odeurs, émanations diverses ou fumées), ce qui tranquillise les autres copropriétaires.

Mise en place d’un planning de travaux au sein de la copropriété

Par une médiation, des copropriétaires ont souhaité « mettre un terme à des années de procédure en privilégiant à l’avenir une collaboration » ; un calendrier a pu être fixé ensemble pour la réalisation des études, diagnostics et travaux selon le degré d’urgence.

Révision du règlement de copropriété

• Un copropriétaire contestait la répartition des charges et devait un arriéré important ; la médiation a abouti à ce que l’ensemble des copropriétaires accepte la refonte du règlement de copropriété avec un nouvel état descriptif, l’ensemble des frais y compris la publication étant à la charge de ce copropriétaire qui a alors apuré sa dette.

• Des frictions concernant l’usage de balcons-terrasses ont dégénéré ; après discussions en médiation, les copropriétaires se sont mis d’accord pour limiter les émissions sonores de 8h à 22h, pour ajouter l’obligation d’informer 72h à l’avance de toute nuisance potentielle à l’occasion de fêtes et pour accepter la mise en place de pots avec des plantations à hauteur des garde-corps en intégrant ces dispositions au règlement de copropriété.

Création d’un accès privatif depuis la rue

L’existence d’un cabinet médical dans un immeuble suscite chez certains copropriétaires la crainte d’un passage dans les parties communes ; un accord est trouvé pour autoriser la création d’un accès privatif au local à partir de la rue.

Reprise de la communication au sein de la copropriété

Une mésentente entre copropriétaires a entraîné la formation de clans rendant impossible la prise de décisions car aucune assemblée générale ne pouvait plus se tenir. Après deux séances de médiation, le dialogue a pu être repris et surtout un minimum de confiance est revenu de sorte qu’une assemblée générale a pu à nouveau se dérouler de façon normale.

En tout état de cause, parfois la consultation pendant la médiation d’un sachant, souvent un architecte, s’avère indispensable pour s’assurer de la faisabilité d’une solution. Ainsi pour vérifier la charge possible sur un plancher ou pour déterminer l’origine privative ou commune d’une fuite d’eau.

Prendre ainsi l’avis d’un sapiteur, choisi ensemble d’un commun accord en médiation, est nettement moins onéreux qu’une expertise.

La médiation, un processus adapté et à adapter à la copropriété

Comme dans toute médiation, la préparation est capitale. En matière de copropriété, il s’agit avant tout de déterminer quelles sont les personnes qui participeront aux séances de médiation. Il est rare, sauf dans les cas de ‘petite’ copropriété, que tous les copropriétaires puissent se libérer pour venir aux rencontres de médiation.

En général, le syndic de copropriété et le président du conseil syndical sont incontournables. Rappelons que le syndic n’est qu’un organe d’exécution des décisions prises par le syndicat. Il n’a donc pas vocation à engager les copropriétaires. Toutefois, sa fine connaissance de la copropriété est un atout et il peut éventuellement suggérer des pistes de solution s’il connaît bien l’immeuble et ses occupants.

En tant que médiateure expérimentée, je souhaite toujours qu’il y ait plusieurs copropriétaires, si possible de ‘bords’ différents quant à leurs points de vue sur la situation évoquée, ainsi que par exemple un copropriétaire occupant et un propriétaire bailleur, dont les besoins ne sont pas identiques.

N’oublions pas qu’une des spécificités des médiations en matière de copropriété est que la validité de l’accord signé par les participants est soumise à la condition suspensive de sa ratification par l’assemblée générale des copropriétaires. A ma connaissance, si tous les points de vue et besoins de chacun ont été réellement pris en compte, cela ne pose pas de problème.

C’est pourquoi il est important que plusieurs copropriétaires puissent participer à la médiation d’une part pour être garants de ce qui s’y passe en tant que représentants du syndicat et d’autre part pour être plusieurs à exposer à l’assemblée générale les raisons qui ont conduit à l’accord.

D’ailleurs, le plus souvent, les représentants du syndicat s’assurent avant de signer un accord que la ou les solutions envisagées conviennent à la majorité requise des copropriétaires.

En définitive, les syndics de copropriété, qui se retrouvent dans des situations de blocage inextricables, devraient penser à proposer aux copropriétaires de recourir à une médiation. Cela éviterait de s’engager dans des procès dont le résultat est incertain et dont le coût est supporté par tous.

Une médiation n’aboutit pas nécessairement à un accord. Même si un accord n’est pas trouvé, l’apport de la médiation est réel si la volonté de chacun est bien de profiter de cet espace particulier pour purger les incompréhensions et repartir sur de bonnes bases.

Alors, copropriétaires osez la médiation !

Hélène Abelson Gebhardt

Médiateure diplômée d’État

Magistrate honoraire